Seit Jahren läuft die Diskussion, ob es in Deutschland eine Immobilienblase gibt, die kurz vorm Platzen ist. Die Mehrheit der Experten sagt: Nein! Dem schließe ich mich an, da die Preissteigerungen zuletzt nicht mehr als Aufholeffekte nach 15 Jahren der Preisstagnation waren. Im langfristigen Trend von 1993 bis 2014 beträgt die Preissteigerung durchschnittlich ca. 2,5% pro Jahr – liegt also absolut im gesunden Bereich. Der deutsche Immobilienmarkt war lange Jahre unterbewertet, ist jetzt wieder auf einem fairen Niveau angekommen. Dazu kommt, dass die Preissteigerungskurve in 2014 schon wieder deutlich flacher war als in den Jahren zuvor und wir jetzt wohl in eine mehrjährige Phase der Stagnation übergehen.
Wenn man jedoch einen der Treiber der zurückliegenden großen Kauflust genauer betrachtet, könnte sich daraus ein langfristiges Problem ergeben. Viele Käufer der letzten Jahre haben von den niedrigen Zinsen profitiert oder wurden gar erst durch die niedrigen Kredite zum Hauskauf motiviert. Dadurch konnten sich viele Erwerber die steigenden Preise leisten. Es wurden günstige 10-Jahres-Zinsbindungen vereinbart, die die hohen Kaufpreise gut verschmerzen ließen. Kurzfristig wird wohl auch alles gut gehen.
Was aber, wenn die von der EZB in die Märkte gepumpten Geldmengen nicht beim Bürger ankommen, es keine Inflation gibt und keine Lohnsteigerungen? Wenn sich die südeuropäischen Volkswirtschaften langsam aus eigener Kraft erholen und der Leitzins wieder angehoben wird? Wenn die Anschlussfinanzierungen für Immobilien-Eigentümer in 10 Jahren nicht mehr zu 2% sondern zu 5% Zins laufen müssen?
Dazu ein Berechnungsbeispiel: Familie Müller hat Ende 2014 ein Reihenhaus am Münchner Stadtrand für 600.000 € gekauft. Davon wurden 100.000 € aus Eigenkapital bezahlt, der Rest zu 2% Zins und 2% Tilgung bei 10 Jahren Zinsbindung von einer Bank finanziert. Die Monatliche Rate von 1.667 € ist für Familie Müller kein Problem. Ende 2024 steht die Anschlussfinanzierung auf dem Plan. Die Restschuld von ca. 390.000 € kann jetzt aber vielleicht nur noch zu 5% Zins (bei gleichbleibendem Tilgungssatz) finanziert werden. Die monatliche Rate steigt auf 2.275 €, also um mehr als 600 €.
Wenn nun das Haushaltseinkommen von Familie Müller nicht spürbar gestiegen ist, kann diese Mehrbelastung zum Problem werden. Familie Müller kann den Kredit nicht mehr bedienen und muss das Haus verkaufen. Wenn es mehreren Eigentümern, die in 2014 unvorsichtig kalkuliert haben oder schlecht beraten wurden, ähnlich geht, werden innerhalb kurzer Zeit viele Immobilien auf den Markt geworfen: Das Angebot steigt plötzlich, die Nachfrage ist aber aufgrund der höheren Zinsen nicht mehr so groß. Wenn damit der Wert der Immobilie sinkt und gleichzeitig die Finanzierung teurer wird, dann kann es für so manchen Haushalt eng werden. Die Preise werden verfallen, die Blase platzt…
Zugegeben, dies stellt ein Extremszenario dar und unterstellt, dass sich verschiedene Marktmechanismen voneinander entkoppeln. z.B. bei einem Euro-Ausstieg eines wirtschaftsschwachen Landes kann dies aber durchaus eintreten…
Also seien Sie vorsichtig bei der langfristigen Planung Ihrer Immobilienfinanzierung! Gerne stehen wir mit unseren Partnern für eine Beratung zur Verfügung.
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